주거용 명도소송
주거용 임대차의 경우 월세가 2기 이상 연체된 경우 명도소송을 할 수 있으며, 임대차 계약의 갱신계약에 있어 임대차기간을 2년 미만으로 정하더라도 임차인은 2년 또는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 점이 point입니다.
임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 관할법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말하여, 명도소송 승소판결문으로 강제집행을 신청함으로써 부동산을 인도받을 수 있습니다.
명도소송의 핵심은 반드시 부동산점유이전금지가처분을 먼저 해야 한다는 것입니다. 부동산점유이전금지 가처분 없이 명도소송을 진행했을 때 소송 도중 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 됩니다.
따라서 부동산점유이전금지 가처분으로써 점유를 미리 확정하는 것이 핵심입니다.
주거용 임대차의 경우 월세가 2기 이상 연체된 경우 명도소송을 할 수 있으며, 임대차 계약의 갱신계약에 있어 임대차기간을 2년 미만으로 정하더라도 임차인은 2년 또는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 점이 point입니다.
상업용 임대차의 경우는 월세가 3기 이상 연체된 경우 명도소송을 할 수 있으며, 임차인이 월세를 3기 이상 연체했을 경우 권리금 및 계약갱신요구도 할 수 없기 때문에 월세의 연체 여부가 상업용 명도소송의 point입니다.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 해당되는 않는 임대차계약의 경우 민법을 적용받아 2기 이상 월세가 연체된 경우 명도소송을 할 수 있으며, 계약기간이 만료될 경우 임대인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없다는 점이 point입니다.
인도단행가처분은 신속하게 인도를 받아야 하는 사정을 소명하여 단기간 내 집행권원을 얻을 수 있습니다. 명도소송보다 신속하게 처리되기 때문에, 채무자 입장에선 불이익이 가해지는 시점이 앞당겨지게 되므로 재판부 입장에서는 이를 엄격하게 판단을 할 수밖에 없습니다. 따라서 항변 사유가 없거나, 채권자의 손해가 과중한 경우 인용 가능성이 높아지게 됩니다.
고액부동산의 임대차문제부터 유치권, 법정지상권 등 권리관계가 복잡한 부동산과 병원, 사우나, 웨딩홀, 모텔, 교회, 장례식장등
명도가 어려운 부동산의 점유자들을 내보내기 위한 일련의 소송, 협상, 강제집행 등의 모든 행위를 특수명도라 합니다.
종국적으로 내가 감당할 수 있는 것과 그렇지 않은 것을 구분하고 그에 맞는 방향성을 설정해야 합니다. 권리관계 및 점유관계가 복잡한 부동산은
협상이 되지 않을 경우 치열한 법적공방이 진행되는데, 일관성 있는 대응이 매우 중요합니다
방향성이 결정됐다면 대화를 합니다. 상대방의 이익은? 현재 판세는? 대안은? 등 양보할 수 있는 것과 양보할 수 없는 것을 확인해야 합니다.
이를 근거로 사건이 끝날때까지 일관성있는 원칙으로 협상을 계속하는 것이 중요합니다.
협상과 함께 법률행위를 동시에 진행합니다. 법률행위는 협상을 이끌어 낼 수 있는 가장 확실한 행위입니다.
시간이 흐를수록, 법률절차가 진행될수록, 상대방의 창은 무뎌지고, 결국 백기를 들게 될 것입니다.
방향성을 설정하고, 임차인(점유자)과 대화를 지속하면서 법률절차를 진행하면, 결국 상대방이 움직이고, 그 움직임은
처음에 설정한 방향성과 크게 다르지 않게 됩니다. 어렵게 움직인 상대방의 요구사항은 이미 알고 있는 수가 될 것입니다.
특수명도는 결국 ‘돈’이 핵심입니다. ‘돈’의 흐름을 차단하고, 시간은 임대인의 편이라는
사실을 알게되면 상대방은 임대인의 계획대로 움직이게 됩니다. 특수명도는 이겨놓고 싸워야 합니다.